建物の大規模修繕の重要性

賃貸マンション経営において建物の安全性・快適性を維持し、資産価値を保つことはとても重要です。

時間の経過とともに部材が劣化することは避けられませんから、長期的な修繕計画が必要になります。

また、長い年数が経過すれば建物自体が古くなると同時に室内の設備も老朽化します。設備の劣化は、入居者の満足度低下や空室リスクにつながります。

定期的な大規模修繕は、長期的な収益性の確保と経営の安定化に直結する重要な取り組みです。

適切な修繕履歴がある物件は、金融機関からの融資の際に評価が高くなることが期待できます。

大規模修繕の目的

【1】物件のメンテナンス

適切な時期に、必要な修繕を行うことで、建物の耐久性を10~20年も延長させることが出来る可能性があります。

またメンテナンスが行き届いた状態を保つことで、空室物件の成約率を向上させることにも繋がります。

大規模修繕の費用は多額になりますが、建物の寿命を延ばし、長期間の安定収入を得られ易くなるというメリットもあります。

建物の外壁や屋上防水などの共用部分を中心に、建物の劣化を抑え寿命を延ばすために行います。

多くの場合、足場を組んで行う外装中心の工事が該当します。

具体的には以下のような工事があります。

*外壁の補修や塗装

*屋上やバルコニーの防水工事

*手すりや鉄部の塗装

*廊下やバルコニー床の防滑シート貼り替え

その他、給排水管や電気設備の更新工事などの設備改修工事も同時に行われることもあります。

【2】付加価値を付ける

古い設備を新しいものに更新することにより入居者ニーズに応え、空室率の軽減につなげます。

具体的には以下の設備があります。

*モニター付インターホン

*宅配ボックス

*高速インターネット

*浴槽の追い焚き機能など

大規模修繕工事の必要性

マンションは時間の経過とともに、紫外線や風雨の影響で少しずつ劣化していきます。

ひび割れや防水層の劣化を放置すると、雨漏りやコンクリートの剥落など、安全性にも影響が出る恐れがあります。

また、きちんと修繕が行われているかどうかは、資産価値に大きく影響します。

実施の周期

国土交通省のガイドラインでは、大規模修繕はおおむね12~15年ごとに実施することが推奨されています。

ただし、劣化の進み方は建物によって異なるため、建物調査 (劣化診断)を踏まえて時期を判断することが大切です。

大規模修繕を検討する場合、最初に建物の現状を把握することが重要です。

・1年以内にやるべき工事

・4~5年以内に実施する工事

・やらなくとも構造上問題はないが、付加価値となる工事

上記のような区別は、実際に建物全体の大規模修繕工事の見積りを取得し、予算や長期計画と突き合わせながら優先順位を検討することが重要です。

修繕工事の進め方と注意点

修繕工事に関しては、工事内容や実施時期により、資金計画がとても重要になります。

<工事内容>

修繕箇所の項目すべてを一度に行い、万全を期すか、もしくは必要最低限の工事内容のみに留めるのかも検討しなければなりません。

修繕工事のタイミングにあわせて設備のグレードアップなどを一緒に実施される方も少なくありませんが、建物の状況や賃貸経営の方向性により工事内容を決める必要があります。

但し、足場工事や道路使用許可・ガードマンが必要な工事などは安易に除外すると、再度コストがかかってしまうことがあるため、慎重な決定が必要となりますのでご注意ください。

<資金計画>

前述の工事内容に伴い、工事個所によっては費用が高額となるため、事前の積み立てや実施時期の計画立案、資金借入等の検討が重要になります。

また、中古物件を購入する際は、売主(以前の所有者)が、どのようなメンテナンスを行ってきたか、その建物の修繕履歴を確認する必要があります。

その上で、建物の屋上に上がりヒビ割れ・亀裂等の確認を行ったり、空室がある場合は室内の状況確認などの作業は必須と言えるでしょう。

まとめ

大規模修繕はマンションの「健康診断と治療」のようなものです。

ウチダハウスでは、オーナー様の建物に対する適切な修繕工事のご提案を致します。

様々なご要望にお応え出来ますので、お気軽に担当者までお声掛け下さい。